新监管形势下房地产信托业务的发展趋势分析

时间：2010-12-7 10:01:01     作者：周林     来源：用益信托工作室      

    11月中旬，银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》要求立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，并逐笔分析业务合规性和风险状况。虽然银监会并没明令叫停房地产信托业务，但目前已有几家前期房地产信托业务发展迅猛的信托公司暂停了此项业务，从而给市场传导了房地产信托业务全面暂停的失真信息，导致金融行业与投资者谈房地产信托“色变”，房地产信托业务面临突然转折，市场迷茫一片。
    其实，监管部门的监管精神主要在于强调控制房地产信托业务的风险控制，警示房地产市场调整风险，避免金融行业系统性风险。就如银行不可能停止对房地产领域放贷一样，房地产信托业务也不可能就此停止。那么在目前新的监管形势下如何做好房地产信托业务的战略调整呢？笔者不揣浅陋，试分析如下：
    一、监管部门出台新的监管精神的真正内因到底是什么？
    监管部门出台新的监管精神的真正内因到底是什么？真正的内因并非是否定房地产信托业务或者试图抬高“四二三五”的监管标准（“四证”齐全，开发商或其控股股东是否具备二级资质，项目资本金是否达到国家最低要求），而是不少信托公司为大力发展房地产业务都存在通过各种方式试图突破“四二三五”的监管标准的情况，在这方面充分体现了信托的灵活性，但按实质重于形式的原则，都不一定能保证符合合规与风险控制的要求。
    信托行业以这方面也有难言的苦衷：根据监管政策，房地产信托业务的门槛甚至比银行贷款都高，同样高企的还有企业的信托融资成本。在这样的情况下还有多少房地产信托业务的空间呢？！银行信贷规模限制成了房地产信托窄小的生存空间，但这如朝露一样不能长久；那么余下的办法就是通过信托模式去绕开监管，去开拓银行借款不能覆盖的资质一般的房地产项目。但是任由这样的情况发展下去，信托行业的房地产风险就会逐步聚集，并有可能危及其他金融领域。
    搞清楚监管部门出台新的监管精神的真正内因，那么信托行业就会去思考一个问题：房地产信托业务的生存空间到底在哪里？这个问题的思考决定了房地产信托业务今后的发展思路。笔者认为，五家暂停房地产信托业务的信托公司在完成风险甄别与评估后，在明年仍然会重启房地产信托业务，其他信托公司的房地产信托业务也会走向正常的轨道，只要信托行业明确了新监管形势下房地产信托业务战略调整的方向。
    二、新监管形势下房地产信托业务的发展趋势
    笔者认为，根据信托的特点，结合目前新的监管形势，房地产信托业务今后的生存空间或发展趋势应体现在如下几个方面：
    1、首先，房地产信托业务会逐步从住宅类信托为重点转向以商业物业、保障性住房类信托为重点，从一般性的住宅融资类信托为重点转向以优质上市公司、大型房地产企业集团与区域龙头为主要交易对手的房地产信托为重点。商业物业受国家房地产宏观调控政策影响不大，并且由于住宅类地产的爆炒，商业物业的价格与住宅类地产相比已经存在明显的价格倒挂现象，未来投资的空间不少；保障性住房是国家政策鼓励投资的方向，是今后房地产行业发展的重点方向之一，虽然对于保障性住房项目，银行也很感兴趣，且比信托更有成本优势，但信托可以通过股权投资或股权投资与债权融资相结合的方式争取到自身的业务空间；基于风险控制的原因，未来房地产信托资金会更多地流向优质上市公司、大型房地产企业集团与区域龙头，这种趋势会在明年变得更加明显，中小房地产企业的资金压力会越来越大，房地产行业兼并收购的浪潮即将来临。
    2、充分发挥信托公司在投资管理方面的优势，推进房地产股权投资信托。信托融资存在与银行分蛋糕的竞争，而股权投资信托则反映信托公司“受人之托，代人理财”的行业本源，是信托走高端投资理财之路的根本所在。这里讲的股权投资信托并非是当前名为股权投资或收益权投资实则为信托融资的模式，真正的股权投资具有高风险高收益的特点，所以信托公司需要大力增强股权管理能力。股权投资信托虽然没有明确监管限制，但信托公司更要关注与评估项目的风险，自行加高合作门槛，并加大财务监管与项目监管力度，否则高收益换回的可能就是难以抵御的高风险。
    当然，股权投资信托并不代表信托公司去做房地产开发商（一般情况下去做开发商都是被动的，就是项目出现实际风险需要对项目进行处置），毕竟术业有专攻，股权投资信托主要还是以财务投资为主基调，需要做好的是严格的财务管理或控制，以及具有一定的项目运作评价能力，避免项目操作风险。
    对于真正的股权投资信托需要充分认识投资者风险教育的重要性，确实做好风险提示，基于同样的原因需要解决产品销售渠道问题，毕竟纯股权投资的风险比较高，潜在投资客户相对较少。
    3、走好融资类信托与股权投资信托的中间道路，发挥信托机制的优势。房地产融资业务信托竞争不过银行，只能在银行业务覆盖不到的范围内去做，但是如果充分发挥信托的投资理财的多样化机制，信托融资的瓶颈依然能够打开。例如，可以研究推出股权投资与债权融资相结合的信托产品，以债权为主求安全性，以股权投资为补充求灵活性与高收益回报；例如优质上市公司承诺回购的房地产股权投资信托，虽然实质是融资类信托，但符合监管政策对信托融资，同时又有上市公司的信用与其子公司股权质押及财务监督，就能开辟银行不具有的融资模式。实际上这样的模式在业务领域已经广泛运用，这就是信托相比银行的业务空间所在。
    4、走研究创新之路，研究推出类REITS的集合资金信托计划与类基金的中长期集合资金信托计划。REITS的本质就是信托，如果信托公司能在期限、退出方式等方面研究出合适的方案，推出类REITS的集合资金信托计划。例如北京信托推出的法国欧尚天津第一店资金信托计划，就是仿效国际上REITs的运作模式，通过购买商业地产的产权，并与法国欧尚超市集团签订租赁合同，收取租金后扣除必要的管理费用和其他税费，向投资者支付投资收益。此外，投资人亦可享有该项目升值和可能上市流通等潜在利益。
    研究并推出基金化的中长期房地产集合资金信托计划或许是将来信托公司业务发展的主要趋势之一。目前信托融资类产品成为当前的主导，并且期限偏短，如果能推出基金化的中长期房地产集合资金信托计划，不仅能满足企业的需求，而且也更符合监管要求。最近银监会官员在上海信托峰会上就明确指出：“鼓励信托公司研究创新中长期的私募基金计划。根据信托法律，可以依法设立集合资金计划。但期限短，规模小。融资类产品成为当前的主导，我们将研究鼓励信托公司，研究创新设立“私募基金型信托计划”，每个产品的设立由信托公司自主研发，但事先要向银监会报告，并经过审查，按照风险可控，成本核算，信息披露充分的原则把握，二是最低的规模为五个亿，期限在两年以上。”在监管部门要求信托公司进行房地产信托业务风险合规性自查的监管形势下，监管部门其实同时也指出了信托今后努力的方向。